Rubrica parliamo di...Diritto di Superficie
Il diritto di superficie è un diritto reale di godimento previsto e regolamentato dal codice civile, per consentire a un soggetto di costruire un edificio su un fondo di proprietà altrui.
Cosa significa esattamente, vediamolo insieme.
È importante chiarire cosa significa Diritto Reale di Godimento prima di parlare di Diritto di Superficie.
Il Diritto Reale di Godimento riconosce ad un soggetto di utilizzare il bene di proprietà di un altro soggetto in modo pieno ed immediato. Di conseguenza il proprietario del bene vede limitato il proprio diritto di proprietà sul bene.
L'art. 952 del C.C dice:
"Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà.
Del pari può alienare (trasferire ad altri proprietà o diritti mediante vendita, donazione, ecc.), ad altri la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo"
Allora cosa dobbiamo sapere prima di acquistare un immobile che gode del " Diritto di Superficie"?
Spesso si trovano interi edifici costruiti ove la proprietà del Terreno è Comunale il quale ha concesso l'area ad una società edile tramite una convenzione che può durare fino a 99 anni. Queste convenzioni sono rinnovabili e molto più frequentemente riscattabili. Il Diritto di Superficie può essere trasformato in Diritto di Proprietà su richiesta del proprietario dell'immobile, ma solo in determinati piani di zona previsti nelle diverse Delibere Comunali. Lo si fa tramite una pratica, che comporta il pagamento di una cifra stabilita dal comune.
Per poter procedere alla Trasformazione da Diritto di Superficie a Piena Proprietà il Comune chiede il pagamento di una Affrancazione ossia la rimozione del vincolo del Prezzo Massimo di Cessione tramite il pagamento di un "Obolo" stabilito dal Comune stesso.
Prendendo l'esempio del Comune Di Roma, grazie alla legge 108 del 2021, l'Obolo da corrispondere è una cifra fissa, € 5000,00 per gli immobili non superiori a mq 125 e per quelli superiori ai 125 mq € 10.000,00.
Una importante precisazione per quanto riguarda il Comune di Roma, che chi si trova in Diritto di Proprietà non deve più pagare l'affrancazione, devono essere però trascorsi vent'anni dall'inizio della convenzione.
Dopo quanto scritto, la possibilità di acquistare un immobile ove ci sia un Diritto Reale di Godimento come il Diritto di Superficie, è consigliabile solo dopo aver accertato se esiste il diritto di alienazione e se esiste il vincolo del Prezzo Massimo di Cessione. La Trasformazione da Diritto di Superficie a Diritto di Proprietà del bene può essere fatta richiesta solo da chi gode del diritto.
Bruna Boi