Rubrica parliamo di...Abuso Edilizio

È considerato un abuso edilizio quell’opera costruita senza alcuna autorizzazione da parte degli enti preposti.

Vediamo meglio nel dettaglio.

L’abuso edilizio è la difformità tra ciò che viene costruito e quanto è autorizzato (o autorizzabile).

Per questo nel Testo Unico Edilizia ( d.p.r. n. 380/01) distinguiamo tre primi grandi gruppi di abusi edilizi sostanzialmente suddivisi in base alla gravità dell’abuso:

1)Abuso Totale: quando si costruisce o si sta costruendo in assenza di titoli ( mai richiesto o mai rilasciato), rientrano in questa categoria sia le costruzioni prive di titolo edilizio e quelle completamente diverse rispetto al titolo rilasciato.

2) Abuso Sostanziale: quando si presentano variazioni essenziali, ossia:

• il mutamento di destinazione d’uso con variazione degli standards;

• l’aumento della cubatura o della superficie;

• le modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto;

• la violazione della normativa edilizia antisismica.

3) Abusi Minori: si riferiscono a difformità parziali tra il titolo e l’intervento un esempio può essere l’innalzamento di un solaio per facilitare lo scorrere delle acque piovane e non per aumentare la cubatura. Non deve esserci la snaturazione della conformità e/o della struttura dell’opera autorizzata.

Per le costruzioni realizzate in assenza di permesso o con variazioni essenziali, scatta comunque la demolizione, poiché è necessaria la rimozione dell’abuso edilizio.

Come sapere se un abuso è sanabile

Molte persone, in buona fede, non sono consapevoli di avere in casa degli abusi edilizi, ad esempio perché hanno ereditato l’immobile o per mancanza di informazioni da parte delle autorità competenti o dei professionisti a cui si sono rivolti.

Spesso si viene a conoscenza della presenza di abusi nel momento in cui si procede a lavori di ristrutturazione o si decide di vendere l’immobile.

In entrambi i casi, infatti, al momento in cui viene fornita la planimetria e le visure catastali si scoprono le difformità. È difformità una finestra rappresentata ma realmente non esistente ( e viceversa) , è difformità una parete non rappresentata ma realmente esistente ( e viceversa), etc..

Per quanto riguarda gli immobili venduti all’asta, la presenza di abusi edilizi è indicata nella perizia allegata all’avviso di vendita del tribunale. Tali abusi non impediscono l’esecuzione giudiziaria e non ostano alla richiesta di mutuo da parte dell’aggiudicatario. Tuttavia il nuovo proprietario ha 120 giorni di tempo per sanare gli abusi presenti.

La regolarizzazione dell’abuso edilizio può avvenire mediante condono edilizio oppure, il più delle volte, tramite una sanatoria edilizia.

Il primo consente di condonare gli abusi su alcune opere ultimate entro una data specifica. La sanatoria edilizia, invece, permette di sanare gli abusi edilizi con il pagamento di una sanzione.

È bene specificare, comunque, che la sanatoria può regolarizzare solo gli interventi concessi dalla normativa vigente che non sono stati comunicati nei tempi concordati. Nei casi di interventi non concessi, come la costruzione di una casa su un suolo non edificabile, è inevitabile ricorrere alla soluzione della demolizione.